O imposto é cobrado mesmo sem pagamento do aluguel?

Não. Uma mudança importante é o momento da ocorrência do fato gerador, que determina que o imposto só será devido quando o valor do aluguel for efetivamente pago/recebido nas operações de locação de bens imóveis.

Isso protege o locador em casos de atraso ou inadimplência, evitando que ele precise pagar imposto sobre uma receita que ainda não entrou.