IPTU e condomínio entram no cálculo do imposto?

Não, o IPTU e o condomínio não integram a base de cálculo. O imposto incide sobre o valor do aluguel, incluindo despesas como acréscimos decorrentes de ajuste do valor da operação, juros, multas, acréscimos e encargos, descontos concedidos sob condição e seguros/taxas.

Isso é relevante porque evita que encargos que não representam receita para o locador aumentem a carga tributária da operação.

Vale a ressalva de que existe uma discussão sobre o creditamento nos casos das despesas de IPTU e condomínio, tendo em vista que a administradora não conseguirá emitir notas fiscais das despesas com IPTU e, a depender do caso, o condomínio poderá não ser contribuinte, de modo que em ambos os casos não haveria direito a crédito destes valores para o locatário.

Uma alternativa seria englobar tais despesas no contrato de aluguel, hipótese na qual seria gerado crédito sobre o valor integral. No entanto, existe o risco de que o Fisco entenda que se trate de operações distintas e questione o crédito das respectivas despesas.